沈陽福瑞今朝物業管理有限公司
沈陽市場部:1yin0306cang123670hao456698ma7890
沈陽市場部:0ju024-8jue123661sao456624rao7893
電子郵箱:furuijinzhao@163.com
日本物業管理行業資質體制對我們的啟示日期：2009-05-18 07:02:03 | 瀏覽：8287
經過十幾年艱難的孕育，中國物業管理行業的管理人員資質體制終于初露端倪，這就是業內人士津津樂道的'物業管理師'制度。首批取得'物業管理師'執業資格的人，在全國范圍內有一千余人。這個數字相對于幾百萬的從業人員來說，實在微乎其微。從正常的思維角度看，這些人無疑是物業管理行業的佼佼者。企業在資質審核、能力評估、項目接管時，有沒有物業管理師的參與，以及物業管理師的數量成了一個重要的砝碼，這也使得大家費盡心思地去追捧它。筆者參加了首批“物業管理師”的資格考試，并且有幸通過了一系列審查，順利取得了“物業管理師”職稱。但說實話，這個“榮譽”性職稱讓筆者心里發虛，感到沉甸甸的。是不是我就真的精于此道了呢？是不是我就真的縱橫物業'江湖'，成為名副其實的專家了呢？這個制度實質上起到了多大的作用呢？思索良久，油然想起，在改革開放的今天，信息傳輸如此快捷，交流如此廣泛而深入，是不是可以考察經濟發達國家是如何解決這些問題的呢？
于是，想到了比較熟悉的日本。對日本物業管理人員資質體制的解讀
鑒于和日本“樓房管理”界打了二十多年交道（日本的“樓房管理”寫作'ビル管理'，其行業特征雖與中國的物業管理極為相似，但也有相當的差異），感到日本在物業管理教育及資質體制方面確有獨到之處，許多方面值得我們學習和借鑒。如我國能比較學習、取長補短、引進優良資源，以此完善、提高我國的行業資質體制管理水平，則幸甚矣。
由于物業管理行業是一個涉及多學科的行業，不可能依照一個專業的知識去考核應試者。這一點與中國的“物業管理師”完全相同。但在個別涉及多學科的行業中，各類實務操作的專業知識占的比重較“政策”、“法規”、“經營”等要大的多。這一點，凡從事過物業管理實踐的人們都有著深刻的體會。日本人在“樓宇管理技術者”在“建筑設備”“環境”“衛生”“清掃技術”等方面掌握的知識層次。他們為了取得合格資質，將會在這些方面付出多大的努力。這一點也成為了中、日雙方在資質應試中的重大差別。
按照我國目前的邏輯思維方式，“物業管理師”要嫻熟地掌握行業的法律、法規知識，這種想法并沒有錯。但是在千變萬化的現實中，死記硬背的作法也全然失去了意義。但我們的考題中，這類題目大量出現甚至占到總分的50%以上。這種現象令人費解—“物業管理師”到底是怎樣的一群人？是法規的制訂者？還是法規的監督員？即使誰都明白：單靠夸夸其談、不切實際和經常變更的“法規”是無法做好物業管理工作的。
筆者對日本2001年-2008年歷年的全國統考題目類別作了大致的統計分析。題型為“法規類”和“實務類”，其中法規類題目僅占總題目數的10%左右。其余均為實務性題目。法規是“死”的東西，需要時隨時可以查閱，就和我們日常查字典類似。當然，能掌握一些法律內容絕不是一件壞事，但在這方面耗費太多的精力，不僅無大益，甚至還“得不償失”。而實務性題目則是“活”的東西，許多題目沒有現場的經驗很難完成，能完成這些題目恰恰反映了應試者的“真才實學”。故筆者認為，這種考題的類型配置是科學性的。
從題目設置上看，日本全國統考題目的范圍極具廣域性，是對考生知識面的全面考察，雖然'難度'偏大。而不得不承認的是，涉及的知識點對一個物業管理人員來說，是完全必要的。對此，說我國現行的同類考試“望塵莫及”當不為過。如何正確對待和學習日本先進經驗
由上述考視可知，日本人取得相當于我國“物業管理師”的“樓房管理技術者”資質必須經過一年一度的嚴格考試。而考試的題目具有難度大、實務性強、廣域性強等特點。要想順利通過考試，取得資質絕非易事。此外，筆者還發現兩個現象：
1.日本在世界范圍內是一個物業管理的強國。筆者曾多次深入地對日本樓房管理業界進行過考察，感觸頗深。不論是理論研究，還是實務操作，乃至教育體制都有著豐富的經驗和井然的秩序。這方面，不僅我國的同行業望塵莫及，就是歐美等經濟大國也與其難分伯仲。
2.嚴格地進行資質考試不僅造就了一大批出類拔萃的業界佼佼者，也帶動、普及了實務專業教育。就是說，這個行業有了雄厚的人力資源基礎。試想，除了這小部分能通過資格考試的是行業的佼佼者，那大部分未能通過或者未參加考試的卻有豐富經歷的從業者就不是優秀的物業管理人才了嗎？筆者與日本業界交流甚多，接觸的日本同行無數，均可稱之為業界某一領域的專家。有這樣一個龐大優秀群體為基礎，日本雄踞世界物業管理行業前列亦順理成章了。
既然如此，我們自然找到了向其學習的理由。筆者曾設想，能不能把日本的這套體制照搬套用到國內呢？譬如說一年一度的考試體制，公開而透明；譬如說相對嚴格的資歷審查體制（主要指從業經歷等）；甚至譬如說干脆把日本的全國統考題'拿'過來為我所用。但這些設想又都被自己一一否定。因為，改變一個深受政治、社會體制因素影響的定型體制是極其困難的。
但引進國外先進的管理經驗、迅速提高行業水平又是我們矢志不渝、刻不容緩的追求。故爾，我們則應該冷靜、客觀、縝密的反省、審視自身的缺憾，也算是從跑道上的領先者身上學習一些對我們來說是切實可行的東西。
師夷長技'的幾點建議
應該怎樣借由“它山之石”來改善我國行業現狀呢？筆者認為，以下幾方面要引起特別重視。
一、制訂出符合市場經濟規律的法律法規。事實上，這是一個非常困難的事情。因為它受到許多因素的嚴重制約，不僅與我國的國體密切相關，而且與思想認識、科學知識、意識形態以至國民素質有著密不可分的聯系。出臺的新規定是否合乎“法之精神”并“切實可行”，是非常值得斟酌的，革新和改變的代價（或曰“成本”）巨大，帶來的必然是行業發展的緩慢。
二、加強物業管理行業的實務教育。從物業管理的教育總格局看，物業管理的實務教育基本上是“空白”區。即使有幾個高校、專科院校開設了此類專業和課程，也大多是法規、成本、經營及集“管理學”、“心理學”、“經濟學”、“法律”、“統計學”、“保險”等之大成的浮光掠影式的教學。真正的實務教育少之又少，且大多都停留在理論階段的'大事'上。殊不知，真正的物業管理業者最需要的恰恰是日常操作、運行、點檢的“小事”。如果能夠普及類似的職業技能教育，形成這樣一支懂技術、會操作的職業大軍，則行業有望矣。
三、充分發揮具有資質的物業管理從業者的積極作用。能夠取得行業資質不應該是一件容易的事情。日本作為一個物業管理的強國，歷經三十幾年，取得資質者不過3萬余人。試問日本全國的教授、副教授總和能有幾多？恐怕距此數亦不會有很大差距。一句話，能取得物業管理資質者一定是物業管理業中的精英級人物。故而，能否充分發揮這些人的作用就顯得至關重要。筆者堅決認為，這批人應該放在第一線，放在現場，即放諸物業管理的主戰場。切不可讓其才能束之高閣，或者長期徘徊于“務虛”的狀態。<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><?xml:namespace prefix = o />
上一記錄：業界：預計2010年會加快推出物業稅
下一記錄：化解物業糾紛，如何才能對癥下藥？
