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住宅物業(yè)服務收費存在的主要問題Add date：2013-04-19 01:17:03 | Browse：6936
當前影響物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展及收費矛盾糾紛的問題較多，經(jīng)深入調研，大至有以下幾個主要方面。
開發(fā)建設單位遺留問題得不到及時解決。一是小區(qū)配套設施沒有達到購房合同約定的標準，部分開發(fā)商投資建設的水、電、暖設施設備沒有辦理水、電、暖設施設備的移交，臨時用水、用電造成用水、用電價格高、收費亂的問題比較突出，有的小區(qū)在道路綠化尚未完善的情況下交房等;二是工程質量存在問題，業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)防水層滲水、室內墻壁開列、設施及零部件不合格等問題;三是開發(fā)商銷售房屋時發(fā)布虛假廣告，承諾的配套設施無法兌現(xiàn)以及到期不能辦理產(chǎn)權登記而引起糾紛;四是開發(fā)商承諾的物業(yè)管理在服務內容、服務質量、收費標準等方面與實際不符，引發(fā)業(yè)主不滿。根據(jù)相關規(guī)定，物業(yè)在保修期內的質量問題由建設單位承擔。但由于業(yè)主對相關政策規(guī)定不了解，將房屋質量問題的不滿發(fā)泄到物業(yè)企業(yè)頭上，要求物業(yè)企業(yè)承擔責任，加大了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾和物業(yè)企業(yè)自身的運營成本。
物業(yè)服務企業(yè)提供的服務水平不高。物業(yè)服務質量不高的原因：一方面由于近年來物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展比較迅速，從事物業(yè)服務行業(yè)的物業(yè)企業(yè)性質類型多樣、素質良莠不齊，造成行業(yè)整體素質不高;另一方面物業(yè)服務行為屬于微利行業(yè)，許多物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益不理想，有的甚至處于虧損經(jīng)營的狀態(tài)，從而造成從業(yè)人員待遇低，流動性強，整體素質不高，專業(yè)的物業(yè)服務人才缺乏。物業(yè)服務質量不高的主要表現(xiàn)，一是服務不到位，達不到合同約定的服務標準。這個問題主要集中在前期物業(yè)服務階段。由于前期物業(yè)服務階段業(yè)主自治組織“業(yè)主委員會”的天然缺位，物業(yè)服務過程中缺少有效監(jiān)督主體，部分物業(yè)企業(yè)存在重收費輕服務的現(xiàn)象，引發(fā)的物業(yè)服務糾紛不斷。有的企業(yè)為節(jié)省成本，聘用沒有資質的專業(yè)技術人員，維修不及時、維修質量得不到保障，導致業(yè)主對服務質量不滿意。二是服務觀念滯后。部分物業(yè)企業(yè)的從業(yè)人員觀念沒有從“管理型”向“服務型”轉變，對待業(yè)主以管理者自居，態(tài)度強硬，容易激化矛盾引發(fā)糾紛。三是公共收益不透明，不公開。有的物業(yè)企業(yè)對小區(qū)內公共設施經(jīng)營的收益當做自己的合法收入，侵犯了業(yè)主的合法權益，引起業(yè)主不滿。
物業(yè)服務的消費意識不強。物業(yè)服務作為一種特殊的商品，與其他商品一樣需要等價交換。在住房制度改革前，實施的是福利分房低租金制度，職工只要交了租金，不用再交其他服務費用，房屋的管理維護全由單位承擔。隨著住房制度改革，原房屋使用人變成了房屋所有權人，物業(yè)管理服務也逐步推向市場，由專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)提供綜合性物業(yè)管理，這就要求房屋所有權人購買物業(yè)管理服務這一特殊的“商品”。但由于業(yè)主養(yǎng)成的消費習慣，沒有認識到物業(yè)管理服務是需要購買的，主觀上沒有形成消費意識和交費習慣。目前，濟南市大部分住宅小區(qū)的繳費率都普遍較低，有的小區(qū)繳費率甚至低于60%。另外，部分業(yè)主片面追求自身利益，無理要求物業(yè)企業(yè)降低收費標準，一旦達不到目的，就鼓動業(yè)主拒交物業(yè)服務費。還有的業(yè)主存在搭便車的心理，認為不交物業(yè)費照樣享受到物業(yè)服務，更有部分業(yè)主存在攀比心理，別人不交他也不交。
物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經(jīng)營設施設備產(chǎn)權不清，物業(yè)服務的監(jiān)管政策還存在漏洞。一是相關法規(guī)政策尚未落實到位。根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》“住宅小區(qū)內的專業(yè)經(jīng)營設施設備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責設計、建設、維護和管理。小區(qū)內專業(yè)經(jīng)營設施設備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。本條例實施前建設的住宅小區(qū)內專業(yè)經(jīng)營設施設備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。具體辦法由設區(qū)的市人民政府制定。”目前，濟南市有部分已建成小區(qū)的專業(yè)經(jīng)營設施設備尚未移交，由此造成代收費、水電損耗等問題也制約著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。二是相關政策落實不到位，物業(yè)服務監(jiān)管存在漏洞。物業(yè)管理服務的根本原則是“業(yè)主自治”，成立業(yè)主委員會，建立有效的物業(yè)服務監(jiān)督主體，架起業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)溝通的橋梁是解決物業(yè)服務糾紛的根本途徑。當前濟南市多數(shù)物業(yè)小區(qū)未成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會成立難已成為一個普遍問題。另外，舊村改造小區(qū)、部分單位宿舍的物業(yè)管理由各村村委員會和單位后勤部門負責，其沒有注冊物業(yè)公司也沒有取得物業(yè)管理資質，對其的監(jiān)管沒有相應的依據(jù)，監(jiān)管政策缺位的問題也十分突出。
物業(yè)服務的政策宣傳不夠。無論是業(yè)主還是物業(yè)服務企業(yè)的從業(yè)人員，對物業(yè)服務相關概念、知識和政策法規(guī)的了解程度都不夠。首先，業(yè)主對于物業(yè)服務的相關知識和政策普遍了解不多，不清楚物業(yè)服務企業(yè)所提供的服務包括什么內容，往往將不屬于物業(yè)服務企業(yè)承擔的責任強加給物業(yè)服務企業(yè)，比如，房屋質量問題、業(yè)主人身、財產(chǎn)損失問題等等。其次，物業(yè)服務行業(yè)由于缺乏專業(yè)的物業(yè)服務從業(yè)人員，對相關政策和知識的學習也不夠，把握政策的能力不足，靠經(jīng)驗管理，在管理服務過程中難有說服力。第三，廣大業(yè)主對物業(yè)服務在房屋保值增值方面認識不足。小區(qū)的秩序、環(huán)境、綠化等是判斷小區(qū)是否宜居的標準，會對房屋起到保值增值的作用。對此，有相當一部分業(yè)主沒有意識到這一點。
