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物業管理知識100條（二）Add date：2009-06-24 07:32:50 | Browse：7284
四、業主投票權、公約、議事規則： 44、業主投票權（持分權）計算：業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定；
45、投票方式：業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有１／２以上投票權的業主參加；
46、投票代理人：業主可以委托代理人參加業主大會會議；
47、一般事務投票生效：業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權１／２以上通過；
48、重大事務投票生效：業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權２／３以上通過；
49、業主大會決議效力和后果：業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力；業主大會決議一切民事責任由全體業主承擔；
50、業主公約：業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定；業主公約對全體業主具有約束力；
51、業主大會議事規則：業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定；
五、前期物業管理：
52、早期介入：規劃、可行性研究、設計、施工、物業管理方案中的介入；
53、前期物業管理的開始：竣工驗收合格、交房；業主、業主大會選聘物業管理企業之前；
54、前期物業管理的結束：成立業主大會并續簽、改簽、終止前期物業服務合同；
55、前期物業服務合同：建設單位與物管企業簽署（臨時）前期物業服務合同；
56、業主臨時公約：建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定；業主臨時公約不得侵害物業買受人的合法權益； 六、招投標：
57、建管分離：國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
58、住宅物業的招投標：住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于３個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業；
七、接管驗收：
59、業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分；
60、物管驗收：物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗；
61、建設單位應當向物業管理企業手續移交1：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
62、手續移交2：設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
63、手續移交3：物業質量保修文件和物業使用說明文件；
64、手續移交4、物業管理所必需的其他資料；
65、物業管理用房：建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房，所有權歸全體業主；
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