沈陽福瑞今朝物業管理有限公司
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老舊住宅區物業管理面臨的八大問題日期：2006-11-02 00:36:03 | 瀏覽：8311
2005年8月15日至9月15日，根據市委、市政府的要求，深圳市國土資源和房產管理局組織調研組對羅湖區開展老住宅區整治引入規范物業管理的情況開展了專題調研。通過十多天的調查，作為調研組成員，我們高興地發現，由于紅桂物業公司、中航物業公司、陽光物業公司等物業管理企業在羅湖老住宅區改進和引入物業管理中表現出來的強烈的社會責任感及其在進駐老住宅區實施規范化物業管理后的不俗表現，“紅桂”、“中航”、“陽光”已成為羅湖區干部群眾耳熟能詳的幾個詞匯。由于它們的努力，不僅向全社會宣傳了物業管理所起的積極社會作用，而且促使羅湖區委、區政府下決心在全區范圍內全面開展老住宅區整治和引入規范物業管理工作。但是，通過與有關物業管理企業人員的專題座談，和對已引入物業管理小區的現場調研考察，我們不得不指出,實現已接管老住宅區的長效管理仍然顯得困難重重，有一些問題必須明確提出來并加以正視和解決。
1、老舊住宅區引入物業管理缺乏許多必要的客觀條件，需要投入大額資金開展前期整治。先期整治啟動資金部分由企業自籌，這一筆“欠帳”使企業背上了沉重的負擔。而且由于缺乏足夠資金，先期整治不徹底，導致小區設備設施老化破舊問題未能得到根本改觀，存在嚴重管理隱患。
老舊住宅區建造年代久遠，當初并不是按照正規物業管理的要求進行規劃和建設的，它們大都沒有圍墻，難以實行封閉管理；基本沒有物業管理辦公用房和員工住房；沒有休閑、健身及文化活動場所；沒有綠地或綠化嚴重不足；多數小區沒有垃圾中轉站。所有這些都需要在引入規范物業管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區普遍歷時較久，各種設施、設備、管網等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。
調查中我們了解到，中航物業公司和紅桂物業公司在接管老住宅區時都有大筆資金投入。如中航物業公司于2003年6月進駐統建樓小區，最初四個月未收管理費，前期人員、設備設施投入數十萬元。紅桂物業公司今年元月十日進駐田苑小區后，自己墊付近20萬元資金進行小區整治，經過全體員工的艱苦的努力，對各單元公共照明線路重新拉線，安裝感應開關，使公共場所得以重見光明。他們還對各單元破爛嚴重的防盜鐵門重新加以修復粉刷返新，初步修整了部分小區路面，對小區停車場進行了簡易改造，疏通清運了堵塞的化糞池和排污管道，對小區污水明溝進行疏通清洗并加蓋水泥板，購買了80個滅火器用于消防應急，為開展規范化物業管理奠定了初步的設施設備基礎；與此同時，他們還對綠化地帶進行了初步的修復和栽培，使小區面貌有了質的飛躍。為了感化住戶，紅桂公司還宣布對該小區業主兩個月不收管理費。在街道辦慶幸自己在該小區“零投入” 成功引進正規物業管理公司的同時，紅桂物業公司卻因此為自己背上了數十萬元、不知何日才能回收的前期投入！
由于缺乏足夠資金開展先期整治，致使小區設備設施老化破舊問題未能得到根本解決，程度不同地存在管理隱患。如中航公司管理的統建樓小區消防設施嚴重老化，存在嚴重消防隱患。再如紅桂公司管理的田苑小區至今沒有修建圍墻，難以真正實現圍合封閉型管理；其它公共配套設施，如道路、地下排污管道嚴重老化破舊，急需修復更換；消防配套設備設施、綠化等亦需補充投入大筆資金加以解決和完善。由于政府未投入先期整治資金，希望企業再為小區整治補充投入大筆資金是不現實的，而且對企業也是極其不公正的。
2、老住宅區業主住戶對小區整治和引入規范物業管理的愿望強烈，但在出資和繳費問題上態度消極，部分產權單位出于部門利益也不愿意配合舊區整治和引入物業管理的工作。這是老住宅區引入物業管理必須面對的主觀障礙之一。
通過調查，我們明顯地感受到，在羅湖區，物業管理的概念和意識已經深入人心。從近年來區政府對個別老住宅區的整治和引入規范物業管理后產生的積極效果中，老住宅區的業主住戶對規范物業管理在社區建設和提高自身生活質量的積極意義有著充分的認識。不僅引入物業管理后的小區居民對整治和引入物業管理工作給以高度肯定，好評如潮，那些未實行物業管理的住宅區的業主住戶要求引入規范物業管理的呼聲也很高。
據調研組對隨機發放的部分業主調查表的統計，在回答“您認為貴小區是否需要物業管理”這一問題時，老住宅區住戶中60%的人選擇“有需要”，24%的人選擇“無所謂”，只有16%的人選擇“無需要”。這說明大多數老住宅區住戶要求引入物業管理的愿望十分強烈，廣大住戶對規范的物業管理能給小區帶來的好處有著清醒的認識。但老住宅區少數業主因為從未交過物業管理費，沒有物業管理的概念，認為沒必要實施物業管理，或對小區是否實行物業管理抱著一種無所謂的態度，尚需要基層工作者更多細致扎實的工作加以引導和發動。據參與座談的業主代表和基層居委會工作人員反映，有些小區周邊無牌無證經營行為比較嚴重，亂排污、私自屠宰現象突出，有部分小區居民認為自己所反映的上述問題沒有得到解決，對物業管理不是很熱心。建議政府先投資加大舊小區物業管理的資金投入，改善基礎設施建設，創造良好的物業管理運作條件。
另一方面，在涉及物業管理的前期投入及管理費繳納時，多數老住宅區住戶普遍緊捂錢袋，態度消極。根據市社科院和羅湖區住宅局聯合課題組的問卷調查，老住宅區住戶中明確表示愿意出資引入物業管理或愿意繳納管理費的，僅占38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業管理的前期投入，即便實行了物業管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費。可見，老住宅區住戶普遍存在一種矛盾心態，他們既希望自己居住的小區引入規范的物業管理，又不想因此而增加家庭經濟負擔。老住宅區住戶不愿掏錢有多方面原因，但主要與住戶的經濟支付能力低有關。要在這些小區中引入和推行規范的物業管理，不得不考慮住戶的這種特有心態。
另外，老住宅區的部分產權單位和個別私房產權人出于部門利益和個人利益不愿意配合整治工作，也成為制約整治工作順利推進的重要因素。如近期對蔡屋圍南村老住宅區試點整治過程中，就有一些原產權單位和個別私房產權人不愿將自己的房屋納入統一的物業管理。
3、業主“主體缺位”是制約老住宅區物業管理工作正常開展的主要原因之一。
在已實現規范物業管理的各老住宅小區，由于各方面原因，房屋出租率普遍較高，業主“主體缺位”現象比較嚴重。在這些老住宅區，許多業主都不在小區內生活，其中有的人購房本身就是為了出租，有的是二次置業后遷往別處居住，有的原本就是港澳人士。如玉龍新村小區的392棟住宅樓出租率高達95%以上；桂木園小區總戶數562戶，其中出租屋398戶，出租率高達70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到業主本人，有的甚至連業主是何人都無人知曉。
業主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區的物業管理工作。最為嚴重的是因業主“主體缺位”而難以依法組建小區業主管理委員會，在此種情況下，若按《物業管理條例》規定，業主大會很難召集起來，而通過業主大會委托業主管理委員會選聘物業管理企業更無從談起。業主“主體缺位” 對物業管理機構的日常管理也有影響，如工作人員入戶征詢意見時往往會因找不到業主本人而難以奏效；收取管理費或因故欲與業主溝通聯系時也會因業主“主體缺位”而變得困難重重；某些特殊情況下需要組織多數業主討論決定一些事關全體業主的重要事務時，也會因業主人數達不到應有比例而以無效告罷。可見，要在老住宅區順利實施規范的物業管理，必須從實際出發研究解決這一“主體缺位”問題。
4、老住宅區普遍缺乏物業管理用房，不僅給日常管理帶來不便，而且加大了物管企業的成本支出。
物業管理用房是實施物業管理活動最基本的條件之一。通過調查發現，由于歷史原因，物管企業在接管老住宅區時基本沒有配備物業管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區的物業管理企業必須面對的問題之一。目前，在羅湖區已引入規范物業管理的老住宅小區，解決管理用房的途徑有兩條：一是由物管企業租賃，如陽光物業公司管理的玉龍新村小區、中航物業公司管理的統建樓小區和紅桂物業公司管理的廣場北街小區，物業管理用房皆由企業自身租賃解決；二是在個別有條件的小區，由物管企業向有關單位無償借用，如紅桂物業公司管理的桂木園小區的管理用房由派出所免費提供，田苑小區的管理用房則由屬地居委會免費提供。員工宿舍則全部由企業出資租賃。通常情況下，有關單位無償提供的房屋往往面積狹小，用于管理尚且不足，更勿論憑借其解決員工日常生活了。在此種背景下，物管企業只能通過租賃途徑自己解決，加大成本支出勢所必然。
為解決老住宅區的管理用房和活動用房問題，除了免費使用和出資租賃方式外，有的小區考慮在小區空地上加建臨時建筑，以為權宜之計，但這一設想付諸實施除自己存在兩方面限制：其一，加建臨時建筑須向政府有關部門辦理復雜的報建手續，這方面問題如政府相關部門加以通融支持不難解決；其二，在老住宅小區空地加建物業管理臨時用房和社區活動用房按現時規定須100%業主本人同意，并須經公證部門公證，此項工作難度非常大且需要花費大量的時間和精力，在某些業主“主體缺位”嚴重的小區，100%業主同意并經公證幾乎是完全沒有可能完成的事。
5、老舊住宅區的管理成本較高，但物業管理收費標準普遍較低，造成物業管理企業效益不良，甚至出現程度不同的經營虧損。
老舊住宅區比新建住宅小區的物業管理成本要高得多。一方面，老住宅區一般布局比較分散，管理公司只要接管了某一老住宅區，就必須在各服務項目上進行相應的人力、物力配備，難以實現規模化管理。另一方面，由于各種原因，先期接管的老住宅區無論是房屋本體，還是各種設施、設備和場地，都到了“問題時段”，這就使物業管理的后續成本大大提高。
管理費是老住宅區管理企業能夠獲得經濟收益的主要來源，在一些小區，管理費甚至成為物管企業的唯一收益來源。但是，由于種種原因，老住宅區的物業管理收費標準普遍較低，這種成本與收益之間的不平衡必然會造成多數物業公司效益不良，在一些項目上甚至可能出現虧損。
已接管的老住宅區出現較低的物業管理收費標準其原因是多方面的。通過調查得悉，中航物業接管的十多個點，除統建樓收費標準比較符合市場價格水準外，其它物業原先都屬于區政府的高層福利房，在接管時不得不按已經制定和實施的原收費標準每平米0。35元（參照政府指導價）收取管理費。尤其令人不解的是，中航物業管理的某帶電梯樓宇，其管理費標準也一樣低至每平米0.35元，足令前往現場考察的調研組成員目瞪口呆！紅桂物業公司接管的桂木園小區和廣場北小區的的物業管理收費普遍較低，而且其收費標準也極為奇特，令人不解。這兩個老住宅區的管理費以戶為單位收取，收費標準前者為每戶36元，后者為每戶41.5元，而本體維修金則按統一標準每平米0.15元收取。這兩個小區為什么會按戶為單位收取管理費？它們的收費標準是如何形成的呢？引入規范物業管理之前，這兩個小區的衛生和治安分別由居委會和派出所分管，費用以戶為單位收取，兩個小區各戶繳納的衛生費和治安費之和分別為36元和41.5元。為得到小區業主的認可，紅桂物業公司在進駐這兩個小區時仍然執行了每戶每月36元和41.5元的特殊管理費標準。我們按兩個小區各自的建筑面積和總戶數還原估算，其每平米的管理費分別為0.48元與0.54元，相對其管理成本而言明顯偏低。
6、老住宅區的部分住戶出于多種原因拒不繳納管理費，“收費難”使本已顯得比較困窘的企業財務更為雪上加霜。
經調研組向各管理處人員電話確認，田苑小區有將近86戶未交費，占總戶數439戶的20%；統建樓小區有19戶未交費，占總戶數93戶的20%；廣場北小區住戶（含商鋪）共有104戶未交費，占總戶數566戶的18%。可見，在已實現規范化管理的各老住宅小區，都程度不同地存在“收費難”的問題。
從調查獲知的實情看，形成老住宅區的“收費難”問題原因比較復雜。它首先與住戶的經濟支付能力有關。經過調查證實，一些欠費住戶身處社會最底層，家庭經濟狀況很差，其拮據、困窘之狀與公認的深圳市民形象形成天地反差，一些欠費的租戶其經濟水平也極為低下。要這些人按照深圳物業管理市場的收費標準來繳費，確實存在明顯困難。
其次，“收費難”還與“管理難”糾纏在一起。老住宅區的治安、衛生管理難度頗大，往往是管理者投入不少，而住戶卻很難感到滿意。如田苑小區個別住戶因有人破門開店、無牌無證經營而拒不交費；有的因個別住戶在住宅小區違章開設飯堂餐館，油煙、噪音影響生活而不交費；有一棟樓的幾十戶住戶干脆抱著不理解和強硬抵觸的態度圍繞樓宇周圍私自打設多根地樁，并拒絕繳納管理費；有些人則因小區配套設施不完善乃至嚴重破損而不愿繳納管理費。而這些問題并非管理處一家可以解決，需要政府有關職能部門積極協助配合方可奏效。
第三，由于業主“主體缺位”難收費。有的小區房屋出租率偏高，繳費時業主和租戶相互推托收不到費，有的房屋干脆成為無主空屋，根本不知道該向何人收費。
第四，個別業主出于其它理由不繳費。有的錯誤地認為，反正物業管理是你政府出面給我們請來的，企業收不到管理費自然有政府頂著，從而不愿繳納管理費。此外，住戶中某些權力部門的工作人員自己帶頭拒繳管理費，其行為也對其他住戶產生了不良影響，致使個別住戶因從眾效應而不繳費。
7、老舊住宅小區既無大修資金存儲，也無本體維修資金的足量積累，遇到大修或本體維修項目資金無處開支，并因此引發其他問題。
已實現規范管理的各小區管理處普遍反映，羅湖區各老住宅區在整治和引入規范管理之前根本沒有“兩金”積累。雖然在物業公司正式接管后開始按每平米0.15元收取本體維修資金，但短時間內少量的維修資金積累對日益增多的維修項目無異于杯水車薪。如中航管理的統建樓小區因近期深圳多雨，有七、八戶房屋出現程度不同的滲漏現象，據測算完全修復需要資金數萬元，但小區所有住宅業主在中航入駐后開始繳納的本體維修金只有區區數千元，距離修復所需資金額甚遠。在紅桂物業公司管理的桂木園小區，這一現象更為普遍嚴重。業主認為，既然我已給你們公司繳納了本體維修金，出了問題當然應由企業出資維修，個別住戶甚至公然表示，如企業不負責維修，他們就會因此而拒絕繳納管理費。
8、老舊住宅區基礎條件不一、情況復雜，物業管理必須因地制宜，區別不同情況采取相應措施。
各老住宅區在產權性質、房屋年限、業主結構、配套設施方面差異很大，改進和引入物業管理的條件好壞不一。目前，在一些初步具備條件的小區和經過整治可以達到引入規范化管理的小區，積極創造條件引入規范的物業管理，擴大物業管理的覆蓋面是極為必要和有益的。但是這并不等于說在任何一個老住宅區都具備引入規范的物業管理的現實可能和條件。在和羅湖街道辦工作人員代表座談時，某街道辦領導曾坦言，為了積極推進老住宅區整治和引入物業管理工作，他們曾經先后邀請十多個物業管理公司前往本街道所屬的多個老住宅區考察，希望與這些物管公司達成介入整治和整治后進駐管理的意向，但90%以上的物管企業在考察以后都因小區規模太小或不具備規范化管理條件而搖頭離去。只有個別具有一定經濟實力、社會責任感較高的企業表示，可以考慮在經過整治具備相當條件后入駐個別小區。為此，我們建議，區主管部門和有關街道、社區工作站應積極行動起來， “因區而宜”，不等不靠，采取各種有效措施和管理形式，加強對老住宅區的管理，消滅管理盲區。如對目前條件稍差，尚不具備引入規范物業管理的老住宅區，可由社區居委出面將治安、衛生等主要服務項目外包給專業公司，社區居委會充當專業公司與老住宅區業主之間的中介，負責對專業公司的服務進行監督，并代收費用；亦可由社區居委會出面引導老住宅區居民成立業主委員會，組建樓宇管理小組，人員由業主自己推選，管理經費由小區業主自籌，實行業主直接自治管理。對個別“先天不足，后天老化”情況過于嚴重，改進管理的余地極為有限，管理難度大，引進規范的物業管理根本不具備現實可能性的老舊住宅區，建議政府加快城區改造步伐，通過拆除重建形式從根本上解決問題。
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