沈陽(yáng)福瑞今朝物業(yè)管理有限公司
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老舊住宅區(qū)物業(yè)管理面臨的八大問(wèn)題加入日期：2006-11-02 00:36:03 | 瀏覽：8586
2005年8月15日至9月15日，根據(jù)市委、市政府的要求，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局組織調(diào)研組對(duì)羅湖區(qū)開(kāi)展老住宅區(qū)整治引入規(guī)范物業(yè)管理的情況開(kāi)展了專(zhuān)題調(diào)研。通過(guò)十多天的調(diào)查，作為調(diào)研組成員，我們高興地發(fā)現(xiàn)，由于紅桂物業(yè)公司、中航物業(yè)公司、陽(yáng)光物業(yè)公司等物業(yè)管理企業(yè)在羅湖老住宅區(qū)改進(jìn)和引入物業(yè)管理中表現(xiàn)出來(lái)的強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感及其在進(jìn)駐老住宅區(qū)實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理后的不俗表現(xiàn)，“紅桂”、“中航”、“陽(yáng)光”已成為羅湖區(qū)干部群眾耳熟能詳?shù)膸讉€(gè)詞匯。由于它們的努力，不僅向全社會(huì)宣傳了物業(yè)管理所起的積極社會(huì)作用，而且促使羅湖區(qū)委、區(qū)政府下決心在全區(qū)范圍內(nèi)全面開(kāi)展老住宅區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理工作。但是，通過(guò)與有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)人員的專(zhuān)題座談，和對(duì)已引入物業(yè)管理小區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研考察，我們不得不指出,實(shí)現(xiàn)已接管老住宅區(qū)的長(zhǎng)效管理仍然顯得困難重重，有一些問(wèn)題必須明確提出來(lái)并加以正視和解決。
1、老舊住宅區(qū)引入物業(yè)管理缺乏許多必要的客觀條件，需要投入大額資金開(kāi)展前期整治。先期整治啟動(dòng)資金部分由企業(yè)自籌，這一筆“欠帳”使企業(yè)背上了沉重的負(fù)擔(dān)。而且由于缺乏足夠資金，先期整治不徹底，導(dǎo)致小區(qū)設(shè)備設(shè)施老化破舊問(wèn)題未能得到根本改觀，存在嚴(yán)重管理隱患。
老舊住宅區(qū)建造年代久遠(yuǎn)，當(dāng)初并不是按照正規(guī)物業(yè)管理的要求進(jìn)行規(guī)劃和建設(shè)的，它們大都沒(méi)有圍墻，難以實(shí)行封閉管理；基本沒(méi)有物業(yè)管理辦公用房和員工住房；沒(méi)有休閑、健身及文化活動(dòng)場(chǎng)所；沒(méi)有綠地或綠化嚴(yán)重不足；多數(shù)小區(qū)沒(méi)有垃圾中轉(zhuǎn)站。所有這些都需要在引入規(guī)范物業(yè)管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區(qū)普遍歷時(shí)較久，各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。
調(diào)查中我們了解到，中航物業(yè)公司和紅桂物業(yè)公司在接管老住宅區(qū)時(shí)都有大筆資金投入。如中航物業(yè)公司于2003年6月進(jìn)駐統(tǒng)建樓小區(qū)，最初四個(gè)月未收管理費(fèi)，前期人員、設(shè)備設(shè)施投入數(shù)十萬(wàn)元。紅桂物業(yè)公司今年元月十日進(jìn)駐田苑小區(qū)后，自己墊付近20萬(wàn)元資金進(jìn)行小區(qū)整治，經(jīng)過(guò)全體員工的艱苦的努力，對(duì)各單元公共照明線路重新拉線，安裝感應(yīng)開(kāi)關(guān)，使公共場(chǎng)所得以重見(jiàn)光明。他們還對(duì)各單元破爛嚴(yán)重的防盜鐵門(mén)重新加以修復(fù)粉刷返新，初步修整了部分小區(qū)路面，對(duì)小區(qū)停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行了簡(jiǎn)易改造，疏通清運(yùn)了堵塞的化糞池和排污管道，對(duì)小區(qū)污水明溝進(jìn)行疏通清洗并加蓋水泥板，購(gòu)買(mǎi)了80個(gè)滅火器用于消防應(yīng)急，為開(kāi)展規(guī)范化物業(yè)管理奠定了初步的設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)；與此同時(shí)，他們還對(duì)綠化地帶進(jìn)行了初步的修復(fù)和栽培，使小區(qū)面貌有了質(zhì)的飛躍。為了感化住戶(hù)，紅桂公司還宣布對(duì)該小區(qū)業(yè)主兩個(gè)月不收管理費(fèi)。在街道辦慶幸自己在該小區(qū)“零投入” 成功引進(jìn)正規(guī)物業(yè)管理公司的同時(shí)，紅桂物業(yè)公司卻因此為自己背上了數(shù)十萬(wàn)元、不知何日才能回收的前期投入！
由于缺乏足夠資金開(kāi)展先期整治，致使小區(qū)設(shè)備設(shè)施老化破舊問(wèn)題未能得到根本解決，程度不同地存在管理隱患。如中航公司管理的統(tǒng)建樓小區(qū)消防設(shè)施嚴(yán)重老化，存在嚴(yán)重消防隱患。再如紅桂公司管理的田苑小區(qū)至今沒(méi)有修建圍墻，難以真正實(shí)現(xiàn)圍合封閉型管理；其它公共配套設(shè)施，如道路、地下排污管道嚴(yán)重老化破舊，急需修復(fù)更換；消防配套設(shè)備設(shè)施、綠化等亦需補(bǔ)充投入大筆資金加以解決和完善。由于政府未投入先期整治資金，希望企業(yè)再為小區(qū)整治補(bǔ)充投入大筆資金是不現(xiàn)實(shí)的，而且對(duì)企業(yè)也是極其不公正的。
2、老住宅區(qū)業(yè)主住戶(hù)對(duì)小區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強(qiáng)烈，但在出資和繳費(fèi)問(wèn)題上態(tài)度消極，部分產(chǎn)權(quán)單位出于部門(mén)利益也不愿意配合舊區(qū)整治和引入物業(yè)管理的工作。這是老住宅區(qū)引入物業(yè)管理必須面對(duì)的主觀障礙之一。
通過(guò)調(diào)查，我們明顯地感受到，在羅湖區(qū)，物業(yè)管理的概念和意識(shí)已經(jīng)深入人心。從近年來(lái)區(qū)政府對(duì)個(gè)別老住宅區(qū)的整治和引入規(guī)范物業(yè)管理后產(chǎn)生的積極效果中，老住宅區(qū)的業(yè)主住戶(hù)對(duì)規(guī)范物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)和提高自身生活質(zhì)量的積極意義有著充分的認(rèn)識(shí)。不僅引入物業(yè)管理后的小區(qū)居民對(duì)整治和引入物業(yè)管理工作給以高度肯定，好評(píng)如潮，那些未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)的業(yè)主住戶(hù)要求引入規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也很高。
據(jù)調(diào)研組對(duì)隨機(jī)發(fā)放的部分業(yè)主調(diào)查表的統(tǒng)計(jì)，在回答“您認(rèn)為貴小區(qū)是否需要物業(yè)管理”這一問(wèn)題時(shí)，老住宅區(qū)住戶(hù)中60%的人選擇“有需要”，24%的人選擇“無(wú)所謂”，只有16%的人選擇“無(wú)需要”。這說(shuō)明大多數(shù)老住宅區(qū)住戶(hù)要求引入物業(yè)管理的愿望十分強(qiáng)烈，廣大住戶(hù)對(duì)規(guī)范的物業(yè)管理能給小區(qū)帶來(lái)的好處有著清醒的認(rèn)識(shí)。但老住宅區(qū)少數(shù)業(yè)主因?yàn)閺奈唇贿^(guò)物業(yè)管理費(fèi)，沒(méi)有物業(yè)管理的概念，認(rèn)為沒(méi)必要實(shí)施物業(yè)管理，或?qū)π^(qū)是否實(shí)行物業(yè)管理抱著一種無(wú)所謂的態(tài)度，尚需要基層工作者更多細(xì)致扎實(shí)的工作加以引導(dǎo)和發(fā)動(dòng)。據(jù)參與座談的業(yè)主代表和基層居委會(huì)工作人員反映，有些小區(qū)周邊無(wú)牌無(wú)證經(jīng)營(yíng)行為比較嚴(yán)重，亂排污、私自屠宰現(xiàn)象突出，有部分小區(qū)居民認(rèn)為自己所反映的上述問(wèn)題沒(méi)有得到解決，對(duì)物業(yè)管理不是很熱心。建議政府先投資加大舊小區(qū)物業(yè)管理的資金投入，改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理運(yùn)作條件。
另一方面，在涉及物業(yè)管理的前期投入及管理費(fèi)繳納時(shí)，多數(shù)老住宅區(qū)住戶(hù)普遍緊捂錢(qián)袋，態(tài)度消極。根據(jù)市社科院和羅湖區(qū)住宅局聯(lián)合課題組的問(wèn)卷調(diào)查，老住宅區(qū)住戶(hù)中明確表示愿意出資引入物業(yè)管理或愿意繳納管理費(fèi)的，僅占38.6%和41.3%，換句話說(shuō)，有50%以上的住戶(hù)明確表示不想出資參與引進(jìn)物業(yè)管理的前期投入，即便實(shí)行了物業(yè)管理也會(huì)提出各種理由而不愿繳納管理費(fèi)。可見(jiàn)，老住宅區(qū)住戶(hù)普遍存在一種矛盾心態(tài)，他們既希望自己居住的小區(qū)引入規(guī)范的物業(yè)管理，又不想因此而增加家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。老住宅區(qū)住戶(hù)不愿掏錢(qián)有多方面原因，但主要與住戶(hù)的經(jīng)濟(jì)支付能力低有關(guān)。要在這些小區(qū)中引入和推行規(guī)范的物業(yè)管理，不得不考慮住戶(hù)的這種特有心態(tài)。
另外，老住宅區(qū)的部分產(chǎn)權(quán)單位和個(gè)別私房產(chǎn)權(quán)人出于部門(mén)利益和個(gè)人利益不愿意配合整治工作，也成為制約整治工作順利推進(jìn)的重要因素。如近期對(duì)蔡屋圍南村老住宅區(qū)試點(diǎn)整治過(guò)程中，就有一些原產(chǎn)權(quán)單位和個(gè)別私房產(chǎn)權(quán)人不愿將自己的房屋納入統(tǒng)一的物業(yè)管理。
3、業(yè)主“主體缺位”是制約老住宅區(qū)物業(yè)管理工作正常開(kāi)展的主要原因之一。
在已實(shí)現(xiàn)規(guī)范物業(yè)管理的各老住宅小區(qū)，由于各方面原因，房屋出租率普遍較高，業(yè)主“主體缺位”現(xiàn)象比較嚴(yán)重。在這些老住宅區(qū)，許多業(yè)主都不在小區(qū)內(nèi)生活，其中有的人購(gòu)房本身就是為了出租，有的是二次置業(yè)后遷往別處居住，有的原本就是港澳人士。如玉龍新村小區(qū)的392棟住宅樓出租率高達(dá)95%以上；桂木園小區(qū)總戶(hù)數(shù)562戶(hù)，其中出租屋398戶(hù)，出租率高達(dá)70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到業(yè)主本人，有的甚至連業(yè)主是何人都無(wú)人知曉。
業(yè)主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。最為嚴(yán)重的是因業(yè)主“主體缺位”而難以依法組建小區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，在此種情況下，若按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)很難召集起來(lái)，而通過(guò)業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)更無(wú)從談起。業(yè)主“主體缺位” 對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的日常管理也有影響，如工作人員入戶(hù)征詢(xún)意見(jiàn)時(shí)往往會(huì)因找不到業(yè)主本人而難以奏效；收取管理費(fèi)或因故欲與業(yè)主溝通聯(lián)系時(shí)也會(huì)因業(yè)主“主體缺位”而變得困難重重；某些特殊情況下需要組織多數(shù)業(yè)主討論決定一些事關(guān)全體業(yè)主的重要事務(wù)時(shí)，也會(huì)因業(yè)主人數(shù)達(dá)不到應(yīng)有比例而以無(wú)效告罷。可見(jiàn)，要在老住宅區(qū)順利實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理，必須從實(shí)際出發(fā)研究解決這一“主體缺位”問(wèn)題。
4、老住宅區(qū)普遍缺乏物業(yè)管理用房，不僅給日常管理帶來(lái)不便，而且加大了物管企業(yè)的成本支出。
物業(yè)管理用房是實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)最基本的條件之一。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于歷史原因，物管企業(yè)在接管老住宅區(qū)時(shí)基本沒(méi)有配備物業(yè)管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)必須面對(duì)的問(wèn)題之一。目前，在羅湖區(qū)已引入規(guī)范物業(yè)管理的老住宅小區(qū)，解決管理用房的途徑有兩條：一是由物管企業(yè)租賃，如陽(yáng)光物業(yè)公司管理的玉龍新村小區(qū)、中航物業(yè)公司管理的統(tǒng)建樓小區(qū)和紅桂物業(yè)公司管理的廣場(chǎng)北街小區(qū)，物業(yè)管理用房皆由企業(yè)自身租賃解決；二是在個(gè)別有條件的小區(qū)，由物管企業(yè)向有關(guān)單位無(wú)償借用，如紅桂物業(yè)公司管理的桂木園小區(qū)的管理用房由派出所免費(fèi)提供，田苑小區(qū)的管理用房則由屬地居委會(huì)免費(fèi)提供。員工宿舍則全部由企業(yè)出資租賃。通常情況下，有關(guān)單位無(wú)償提供的房屋往往面積狹小，用于管理尚且不足，更勿論憑借其解決員工日常生活了。在此種背景下，物管企業(yè)只能通過(guò)租賃途徑自己解決，加大成本支出勢(shì)所必然。
為解決老住宅區(qū)的管理用房和活動(dòng)用房問(wèn)題，除了免費(fèi)使用和出資租賃方式外，有的小區(qū)考慮在小區(qū)空地上加建臨時(shí)建筑，以為權(quán)宜之計(jì)，但這一設(shè)想付諸實(shí)施除自己存在兩方面限制：其一，加建臨時(shí)建筑須向政府有關(guān)部門(mén)辦理復(fù)雜的報(bào)建手續(xù)，這方面問(wèn)題如政府相關(guān)部門(mén)加以通融支持不難解決；其二，在老住宅小區(qū)空地加建物業(yè)管理臨時(shí)用房和社區(qū)活動(dòng)用房按現(xiàn)時(shí)規(guī)定須100%業(yè)主本人同意，并須經(jīng)公證部門(mén)公證，此項(xiàng)工作難度非常大且需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，在某些業(yè)主“主體缺位”嚴(yán)重的小區(qū)，100%業(yè)主同意并經(jīng)公證幾乎是完全沒(méi)有可能完成的事。
5、老舊住宅區(qū)的管理成本較高，但物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，造成物業(yè)管理企業(yè)效益不良，甚至出現(xiàn)程度不同的經(jīng)營(yíng)虧損。
老舊住宅區(qū)比新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理成本要高得多。一方面，老住宅區(qū)一般布局比較分散，管理公司只要接管了某一老住宅區(qū)，就必須在各服務(wù)項(xiàng)目上進(jìn)行相應(yīng)的人力、物力配備，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化管理。另一方面，由于各種原因，先期接管的老住宅區(qū)無(wú)論是房屋本體，還是各種設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，都到了“問(wèn)題時(shí)段”，這就使物業(yè)管理的后續(xù)成本大大提高。
管理費(fèi)是老住宅區(qū)管理企業(yè)能夠獲得經(jīng)濟(jì)收益的主要來(lái)源，在一些小區(qū)，管理費(fèi)甚至成為物管企業(yè)的唯一收益來(lái)源。但是，由于種種原因，老住宅區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，這種成本與收益之間的不平衡必然會(huì)造成多數(shù)物業(yè)公司效益不良，在一些項(xiàng)目上甚至可能出現(xiàn)虧損。
已接管的老住宅區(qū)出現(xiàn)較低的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其原因是多方面的。通過(guò)調(diào)查得悉，中航物業(yè)接管的十多個(gè)點(diǎn)，除統(tǒng)建樓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較符合市場(chǎng)價(jià)格水準(zhǔn)外，其它物業(yè)原先都屬于區(qū)政府的高層福利房，在接管時(shí)不得不按已經(jīng)制定和實(shí)施的原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平米0。35元（參照政府指導(dǎo)價(jià)）收取管理費(fèi)。尤其令人不解的是，中航物業(yè)管理的某帶電梯樓宇，其管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也一樣低至每平米0.35元，足令前往現(xiàn)場(chǎng)考察的調(diào)研組成員目瞪口呆！紅桂物業(yè)公司接管的桂木園小區(qū)和廣場(chǎng)北小區(qū)的的物業(yè)管理收費(fèi)普遍較低，而且其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也極為奇特，令人不解。這兩個(gè)老住宅區(qū)的管理費(fèi)以戶(hù)為單位收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前者為每戶(hù)36元，后者為每戶(hù)41.5元，而本體維修金則按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)每平米0.15元收取。這兩個(gè)小區(qū)為什么會(huì)按戶(hù)為單位收取管理費(fèi)？它們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是如何形成的呢？引入規(guī)范物業(yè)管理之前，這兩個(gè)小區(qū)的衛(wèi)生和治安分別由居委會(huì)和派出所分管，費(fèi)用以戶(hù)為單位收取，兩個(gè)小區(qū)各戶(hù)繳納的衛(wèi)生費(fèi)和治安費(fèi)之和分別為36元和41.5元。為得到小區(qū)業(yè)主的認(rèn)可，紅桂物業(yè)公司在進(jìn)駐這兩個(gè)小區(qū)時(shí)仍然執(zhí)行了每戶(hù)每月36元和41.5元的特殊管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。我們按兩個(gè)小區(qū)各自的建筑面積和總戶(hù)數(shù)還原估算，其每平米的管理費(fèi)分別為0.48元與0.54元，相對(duì)其管理成本而言明顯偏低。
6、老住宅區(qū)的部分住戶(hù)出于多種原因拒不繳納管理費(fèi)，“收費(fèi)難”使本已顯得比較困窘的企業(yè)財(cái)務(wù)更為雪上加霜。
經(jīng)調(diào)研組向各管理處人員電話確認(rèn)，田苑小區(qū)有將近86戶(hù)未交費(fèi)，占總戶(hù)數(shù)439戶(hù)的20%；統(tǒng)建樓小區(qū)有19戶(hù)未交費(fèi)，占總戶(hù)數(shù)93戶(hù)的20%；廣場(chǎng)北小區(qū)住戶(hù)（含商鋪）共有104戶(hù)未交費(fèi)，占總戶(hù)數(shù)566戶(hù)的18%。可見(jiàn)，在已實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理的各老住宅小區(qū)，都程度不同地存在“收費(fèi)難”的問(wèn)題。
從調(diào)查獲知的實(shí)情看，形成老住宅區(qū)的“收費(fèi)難”問(wèn)題原因比較復(fù)雜。它首先與住戶(hù)的經(jīng)濟(jì)支付能力有關(guān)。經(jīng)過(guò)調(diào)查證實(shí)，一些欠費(fèi)住戶(hù)身處社會(huì)最底層，家庭經(jīng)濟(jì)狀況很差，其拮據(jù)、困窘之狀與公認(rèn)的深圳市民形象形成天地反差，一些欠費(fèi)的租戶(hù)其經(jīng)濟(jì)水平也極為低下。要這些人按照深圳物業(yè)管理市場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)繳費(fèi)，確實(shí)存在明顯困難。
其次，“收費(fèi)難”還與“管理難”糾纏在一起。老住宅區(qū)的治安、衛(wèi)生管理難度頗大，往往是管理者投入不少，而住戶(hù)卻很難感到滿(mǎn)意。如田苑小區(qū)個(gè)別住戶(hù)因有人破門(mén)開(kāi)店、無(wú)牌無(wú)證經(jīng)營(yíng)而拒不交費(fèi)；有的因個(gè)別住戶(hù)在住宅小區(qū)違章開(kāi)設(shè)飯?zhí)貌宛^，油煙、噪音影響生活而不交費(fèi)；有一棟樓的幾十戶(hù)住戶(hù)干脆抱著不理解和強(qiáng)硬抵觸的態(tài)度圍繞樓宇周?chē)阶源蛟O(shè)多根地樁，并拒絕繳納管理費(fèi)；有些人則因小區(qū)配套設(shè)施不完善乃至嚴(yán)重破損而不愿繳納管理費(fèi)。而這些問(wèn)題并非管理處一家可以解決，需要政府有關(guān)職能部門(mén)積極協(xié)助配合方可奏效。
第三，由于業(yè)主“主體缺位”難收費(fèi)。有的小區(qū)房屋出租率偏高，繳費(fèi)時(shí)業(yè)主和租戶(hù)相互推托收不到費(fèi)，有的房屋干脆成為無(wú)主空屋，根本不知道該向何人收費(fèi)。
第四，個(gè)別業(yè)主出于其它理由不繳費(fèi)。有的錯(cuò)誤地認(rèn)為，反正物業(yè)管理是你政府出面給我們請(qǐng)來(lái)的，企業(yè)收不到管理費(fèi)自然有政府頂著，從而不愿繳納管理費(fèi)。此外，住戶(hù)中某些權(quán)力部門(mén)的工作人員自己帶頭拒繳管理費(fèi)，其行為也對(duì)其他住戶(hù)產(chǎn)生了不良影響，致使個(gè)別住戶(hù)因從眾效應(yīng)而不繳費(fèi)。
7、老舊住宅小區(qū)既無(wú)大修資金存儲(chǔ)，也無(wú)本體維修資金的足量積累，遇到大修或本體維修項(xiàng)目資金無(wú)處開(kāi)支，并因此引發(fā)其他問(wèn)題。
已實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理的各小區(qū)管理處普遍反映，羅湖區(qū)各老住宅區(qū)在整治和引入規(guī)范管理之前根本沒(méi)有“兩金”積累。雖然在物業(yè)公司正式接管后開(kāi)始按每平米0.15元收取本體維修資金，但短時(shí)間內(nèi)少量的維修資金積累對(duì)日益增多的維修項(xiàng)目無(wú)異于杯水車(chē)薪。如中航管理的統(tǒng)建樓小區(qū)因近期深圳多雨，有七、八戶(hù)房屋出現(xiàn)程度不同的滲漏現(xiàn)象，據(jù)測(cè)算完全修復(fù)需要資金數(shù)萬(wàn)元，但小區(qū)所有住宅業(yè)主在中航入駐后開(kāi)始繳納的本體維修金只有區(qū)區(qū)數(shù)千元，距離修復(fù)所需資金額甚遠(yuǎn)。在紅桂物業(yè)公司管理的桂木園小區(qū)，這一現(xiàn)象更為普遍嚴(yán)重。業(yè)主認(rèn)為，既然我已給你們公司繳納了本體維修金，出了問(wèn)題當(dāng)然應(yīng)由企業(yè)出資維修，個(gè)別住戶(hù)甚至公然表示，如企業(yè)不負(fù)責(zé)維修，他們就會(huì)因此而拒絕繳納管理費(fèi)。
8、老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)條件不一、情況復(fù)雜，物業(yè)管理必須因地制宜，區(qū)別不同情況采取相應(yīng)措施。
各老住宅區(qū)在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋年限、業(yè)主結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施方面差異很大，改進(jìn)和引入物業(yè)管理的條件好壞不一。目前，在一些初步具備條件的小區(qū)和經(jīng)過(guò)整治可以達(dá)到引入規(guī)范化管理的小區(qū)，積極創(chuàng)造條件引入規(guī)范的物業(yè)管理，擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面是極為必要和有益的。但是這并不等于說(shuō)在任何一個(gè)老住宅區(qū)都具備引入規(guī)范的物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)可能和條件。在和羅湖街道辦工作人員代表座談時(shí)，某街道辦領(lǐng)導(dǎo)曾坦言，為了積極推進(jìn)老住宅區(qū)整治和引入物業(yè)管理工作，他們?cè)?jīng)先后邀請(qǐng)十多個(gè)物業(yè)管理公司前往本街道所屬的多個(gè)老住宅區(qū)考察，希望與這些物管公司達(dá)成介入整治和整治后進(jìn)駐管理的意向，但90%以上的物管企業(yè)在考察以后都因小區(qū)規(guī)模太小或不具備規(guī)范化管理?xiàng)l件而搖頭離去。只有個(gè)別具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)責(zé)任感較高的企業(yè)表示，可以考慮在經(jīng)過(guò)整治具備相當(dāng)條件后入駐個(gè)別小區(qū)。為此，我們建議，區(qū)主管部門(mén)和有關(guān)街道、社區(qū)工作站應(yīng)積極行動(dòng)起來(lái)， “因區(qū)而宜”，不等不靠，采取各種有效措施和管理形式，加強(qiáng)對(duì)老住宅區(qū)的管理，消滅管理盲區(qū)。如對(duì)目前條件稍差，尚不具備引入規(guī)范物業(yè)管理的老住宅區(qū)，可由社區(qū)居委出面將治安、衛(wèi)生等主要服務(wù)項(xiàng)目外包給專(zhuān)業(yè)公司，社區(qū)居委會(huì)充當(dāng)專(zhuān)業(yè)公司與老住宅區(qū)業(yè)主之間的中介，負(fù)責(zé)對(duì)專(zhuān)業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，并代收費(fèi)用；亦可由社區(qū)居委會(huì)出面引導(dǎo)老住宅區(qū)居民成立業(yè)主委員會(huì)，組建樓宇管理小組，人員由業(yè)主自己推選，管理經(jīng)費(fèi)由小區(qū)業(yè)主自籌，實(shí)行業(yè)主直接自治管理。對(duì)個(gè)別“先天不足，后天老化”情況過(guò)于嚴(yán)重，改進(jìn)管理的余地極為有限，管理難度大，引進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理根本不具備現(xiàn)實(shí)可能性的老舊住宅區(qū)，建議政府加快城區(qū)改造步伐，通過(guò)拆除重建形式從根本上解決問(wèn)題。
