沈陽福瑞今朝物業管理有限公司
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關于業委會規范動作的一些思考日期：2009-08-10 04:15:30 | 瀏覽：6987
《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）第十條有明確規定，“同一個物業管理區域內的業主應當在物業所在區、在人民政府房地產行政部門指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會”。《條例》對業委會的委員做了如下界定：“業委會委員由熱衷公益事業，責任心強，具有一定組織能力的業主擔任”。但是，這種實現業主自我管理的重要組織架構在實踐中遇到了“組建難、運作難”的問題，如誰來組織業主大會而后產生業委會？政府行政部門指導的又是誰？業委會如何規范動作？一個區域內少則幾百戶多則上千戶業主，其中近5%~10%的業主愿意與物業管理公司協商事情；而另有80%左右的業主處于觀望、隨從狀態。如此散亂的狀態使得政府行政指導難上加難，因為區域內業主大會、業主委員會是業主自己的事情，物業管理公司無權也無法參與，當務之急是需要一個發起組織，一個指導監督機構和切合實際的運行機制。
筆者所在小區業主委員會的運作相對比較典型。其成立的先行工作是成立籌備小組，核定5~7人，按居住區域比例分配名額。首先，政府行政指導部門與當地居委會聯絡，公示產生籌備小區成員的條件。《條例》第七條的六項規定對此作了明確說明，其中首要條件是必須“按時交納物業服務費”，符合此項條件的業主可采用自薦或推薦的形式報名，然后由居委會根據了解掌握的情況確定候選人，再由業主投票選舉產生籌備小組及組長，經政府行政指導部門培訓指導后即可開展工作。籌備組成立后按《業主大會議事規則》、《業主公約》整理業委會候選人資料進行公示，其間由居委會全程協助，直至業主委員會按投票方式選舉產生。至此，籌備小組自動解散，業委會開始正常運轉。
實踐證明該辦法是確有成效的，但有幾點需要加以關注：
一、規范業委會行為，發揮作用。
業主委員會是全體業主的義務服務者而非一種權力地位，更不是以權謀私的媒介平臺。業主委員會委員的推選，應該強化任職條件，將熱心公益事業、有能力、有責任的業主推舉到業委會的工作崗位；而嚴格界定業委會的權限則可以幫助我們有效地推進業主大會制度正常發展。業委會委員是業主的代表，而非特殊業主，他們既要履行作為委員的職責，更應模范履行作為業主的義務。拒不履行業主的法定義務以及業主公約和物業服務合同的相關約定，本身已失去作為業主的基本道德，也就沒有資格成為業委會委員，更談不上行使關于業委會規范動作的一些思考及業主大會授予的權利。業委會是業主大會的執行機構，增強業委會委員工作界限認識，維護全體業主的合法利益，代表業主大會行使權利是根本。簡而言之，業委會是搭建在業主與物業管理公司之間的橋梁，一手托起業主，一手托起物業管理公司。在日復一日的物業管理活動中，摩擦在所難免。如何有效解決？充分了解和運用相關政策法規及地方管理細則是基本的前提。例如，某項目的一位業委會委員借業主大會之名“以權謀私”，將與開發商的矛盾完全轉嫁給物業管理公司，甚至揚言若物業管理公司不能督促開發商解決問題，就要“炒掉”物業管理公司。事實上為使事態有所緩解，物業管理公司著實為其想盡了各種辦法，開發商也很重視，全力協調解決，而此人竟據此半年不交服務費。他的被選顯然違背了《條例》規定，迫于可信度的缺失，此業主不得不提出辭職。有了問題進行協商才能解決，一味煽動擾亂公眾生活就會失去民心。相反，另一項目業委會反映業主心聲，督促開發商盡快完善承諾，以公開函的形式與開發商做了“面對面”的交流，開發商與專業公司幾經協調，解決了配套遺留問題。他們打響的這一“炮”，不僅增強了自身工作熱情，還提高了為業主解決問題的積極性。由此正反兩例可見，規范業委會行為，充分發揮其作用，關系到業主能否真正實現“安居樂業”。同時行政部門亦應適當加大法規政策的宣傳，搞好業委會成員的系統培訓，使當選的業主委員能確實提高依法維權能力，進而規范業委會行為，做到為業主辦實事。
二、明確物業管理公司與業主大會、業主委員會之間的關系。
隨著物業管理的全面發展及業主維權意識的不斷提高，物業管理領域的投訴和糾紛正在不斷上升。理順三者關系是有效解決各種糾紛的關鍵。業主除享有對房屋內專有部位和共用設施設備的使用，以及負有對公共秩序和環境衛生的維護等職責，還要履行公約和規章制度確定的其他相關義務。
業主大會和業主委員會基于建筑物區分所有權法則，對物業區域實行業主自治管理的重要形式。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，是物業管理區域內最高權力機構，業主大會代表物業管理區域全體業主的權益，維護大多數業主的合法權益，享有物業管理區域各項事務最高決策權。業委會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的機構，是由全體業主選舉產生的，是業主大會的執行機構，對業主大會負責。業主大會對事關全體業主利益的重大事項具有決策權，如業主公約和業主大會章程的制定權、業委會成員的選舉和罷免權、物業管理企業的選聘和解聘權、住房專項維修基金的使用及緒籌的決定權等。業委會作為業主大會的執行機構，是溝通業主和物業管理公司的橋梁，代表和維護著業主的合法權益，具有召集和主持業主大會會議，報告物業管理實施情況，與物業管理公司簽訂服務合同，聽取業主意見和建議，監督和協助物業管理公司履行合同，監督業主遵守業主公約等權力。
物業管理是全體業主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為。物業管理公司和業主委員會都是物業的管理機構，是一種雙向市場選擇，雙方地位平等，同時業主、業委會、物業管理公司三者有工作上的合作關系。
三、溝通信任是做好工作的基礎。
信任是當今社會憑借一個單元主體生存的最基本條件彼此間若沒有信任怎么能合作（物業管理公司、業主、業委會工作實際上是合作關系），彼此之間總是一味監督又談何合作。業主和物業管理公司在物業管理中是一種“委托”與“被委托”的關系，在工作實踐中是一種監督、被監督的關系，這種看似對立的關系，實際上是相輔相成的，從雙方的最終目標看是一致的。業主大會、業委會代表全體業主的利益，希望有一個美麗舒適的家園，以體現不動產的升值狀態。而物業管理單位從企業利益出發，也希望把小區管理得有生機，給業主打造良好的生活環境，使企業的形象得以提升。鑒于此，就需要業委會、業主大會調整心態，拋開單純地監督與挑剔，做到既監督又主動配合。在具體工作中，業委會要變被動為主動，與物業管理公司多聯系，共同研究、共同商議；物業管理公司也應主動向業委會匯報交流工作思路，做到相互信任、相互支持、相互理解、相互配合。有這樣一個事例，某項目在服務費測算中物業管理公司據實報業委會審計，而業主大會對測算拿不出具體的不同意見，只是盲目地壓價，雙方出現僵持局面：對物業管理公司提出的“對現行服務標準是否滿意”、“對物業管理公司的付出業主是否認可”兩個問題，他們的回答是肯定的，但仍一味要求降低服務費，而服務標準不降；物業管理公司出于成本考慮不得已正式函告業主大會請求重新另選“保姆”。期間業委會憑借業主普遍認可物業管理公司的服務質量，加上通過各種渠道了解到相關專業知識，雙方終于在友好的氣氛中重新議價，最終達成協議。在這一環節上三方體現的就是溝通、交流，最終達到共贏，體現了業委會溝通業主和物業管理公司的橋梁作用。
四、加強行政指導監督，完善業委會工作機制。
關于業主委員會建設問題的討論，一直持續了許多年，但沒有引起足夠的重視，特別是政府部門的重視。業主大會和業主委員會是表達業主意愿維護業主權益的自治組織，對推進物業管理，化解矛盾糾紛，構建和諧社區有著重要的作用。但是，業主大會、業委會又不是業主自發組建的民事主體，加之這一業主自我管理形式在國內施行時間尚短，缺少（至少是缺少推行）成功的經驗和范例，在工作職責與政策水平不對稱，維權意識與維權能力不對稱的情況下，亟待政府職能部門和基層組織的幫助、指導和監督。
《物權法》和《條例》都明確規定業主大會和業委會應接受當地政府的指導，也就是說政府部門對業主大會制度的建設和實行負有重要的指導責任。現在的問題是街道、社區是否知道他們肩負此項職責呢？是否能夠給予經常性關注保證業委會正確有效地行使職權呢？答案事實上是不確定的。如果在這方面政府作為滯后，業委會不能及時成立，或者成立了形同虛設，或者是有的失去了公信力，物業企業便失去了相對應的民事主體，失去了磋商交流的平臺，不僅管理服務工作難以正常進行甚至于無法簽訂、續簽服務合同，而且難以及時協調化解物業矛盾糾紛而出現不和諧音符甚至于拖了和諧社區建設的后腿。所以，筆者認為有必要呼吁政府部門把業委會建設作為構建和諧社會的一項基礎性工作，納入日常工作日程，對街道、社區工作人員進行物業管理政策法規、基本知識的系統學習，以業委會組建、換屆為中心，從成立業主委員會籌備小組抓起，制定其成員的基本條件，把好候選人關，進行相關政策知識培訓，并在業委會運作全過程體現督導作用從而使業委會建設邁上一個新臺階。
物業管理是一個新興的朝陽產業，借鑒國外先進經驗從國情出發，打造中國式的物業管理市場，規范業主、規范業主大會、業委會工作、規范物業管理企業，加強政府監督，提高各自的誠信度，善意地監督，更好地服務，必將有助于業主大會、業主委員會這一業主自治組織的扎實推進。
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