沈陽(yáng)福瑞今朝物業(yè)管理有限公司
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關(guān)于業(yè)委會(huì)規(guī)范動(dòng)作的一些思考加入日期：2009-08-10 04:15:30 | 瀏覽：6986
《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第十條有明確規(guī)定，“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在區(qū)、在人民政府房地產(chǎn)行政部門(mén)指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”。《條例》對(duì)業(yè)委會(huì)的委員做了如下界定：“業(yè)委會(huì)委員由熱衷公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任”。但是，這種實(shí)現(xiàn)業(yè)主自我管理的重要組織架構(gòu)在實(shí)踐中遇到了“組建難、運(yùn)作難”的問(wèn)題，如誰(shuí)來(lái)組織業(yè)主大會(huì)而后產(chǎn)生業(yè)委會(huì)？政府行政部門(mén)指導(dǎo)的又是誰(shuí)？業(yè)委會(huì)如何規(guī)范動(dòng)作？一個(gè)區(qū)域內(nèi)少則幾百戶多則上千戶業(yè)主，其中近5%~10%的業(yè)主愿意與物業(yè)管理公司協(xié)商事情；而另有80%左右的業(yè)主處于觀望、隨從狀態(tài)。如此散亂的狀態(tài)使得政府行政指導(dǎo)難上加難，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自己的事情，物業(yè)管理公司無(wú)權(quán)也無(wú)法參與，當(dāng)務(wù)之急是需要一個(gè)發(fā)起組織，一個(gè)指導(dǎo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)和切合實(shí)際的運(yùn)行機(jī)制。
筆者所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作相對(duì)比較典型。其成立的先行工作是成立籌備小組，核定5~7人，按居住區(qū)域比例分配名額。首先，政府行政指導(dǎo)部門(mén)與當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)聯(lián)絡(luò)，公示產(chǎn)生籌備小區(qū)成員的條件。《條例》第七條的六項(xiàng)規(guī)定對(duì)此作了明確說(shuō)明，其中首要條件是必須“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，符合此項(xiàng)條件的業(yè)主可采用自薦或推薦的形式報(bào)名，然后由居委會(huì)根據(jù)了解掌握的情況確定候選人，再由業(yè)主投票選舉產(chǎn)生籌備小組及組長(zhǎng)，經(jīng)政府行政指導(dǎo)部門(mén)培訓(xùn)指導(dǎo)后即可開(kāi)展工作。籌備組成立后按《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》整理業(yè)委會(huì)候選人資料進(jìn)行公示，其間由居委會(huì)全程協(xié)助，直至業(yè)主委員會(huì)按投票方式選舉產(chǎn)生。至此，籌備小組自動(dòng)解散，業(yè)委會(huì)開(kāi)始正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
實(shí)踐證明該辦法是確有成效的，但有幾點(diǎn)需要加以關(guān)注：
一、規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，發(fā)揮作用。
業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的義務(wù)服務(wù)者而非一種權(quán)力地位，更不是以權(quán)謀私的媒介平臺(tái)。業(yè)主委員會(huì)委員的推選，應(yīng)該強(qiáng)化任職條件，將熱心公益事業(yè)、有能力、有責(zé)任的業(yè)主推舉到業(yè)委會(huì)的工作崗位；而嚴(yán)格界定業(yè)委會(huì)的權(quán)限則可以幫助我們有效地推進(jìn)業(yè)主大會(huì)制度正常發(fā)展。業(yè)委會(huì)委員是業(yè)主的代表，而非特殊業(yè)主，他們既要履行作為委員的職責(zé)，更應(yīng)模范履行作為業(yè)主的義務(wù)。拒不履行業(yè)主的法定義務(wù)以及業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，本身已失去作為業(yè)主的基本道德，也就沒(méi)有資格成為業(yè)委會(huì)委員，更談不上行使關(guān)于業(yè)委會(huì)規(guī)范動(dòng)作的一些思考及業(yè)主大會(huì)授予的權(quán)利。業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)業(yè)委會(huì)委員工作界限認(rèn)識(shí)，維護(hù)全體業(yè)主的合法利益，代表業(yè)主大會(huì)行使權(quán)利是根本。簡(jiǎn)而言之，業(yè)委會(huì)是搭建在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁，一手托起業(yè)主，一手托起物業(yè)管理公司。在日復(fù)一日的物業(yè)管理活動(dòng)中，摩擦在所難免。如何有效解決？充分了解和運(yùn)用相關(guān)政策法規(guī)及地方管理細(xì)則是基本的前提。例如，某項(xiàng)目的一位業(yè)委會(huì)委員借業(yè)主大會(huì)之名“以權(quán)謀私”，將與開(kāi)發(fā)商的矛盾完全轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理公司，甚至揚(yáng)言若物業(yè)管理公司不能督促開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題，就要“炒掉”物業(yè)管理公司。事實(shí)上為使事態(tài)有所緩解，物業(yè)管理公司著實(shí)為其想盡了各種辦法，開(kāi)發(fā)商也很重視，全力協(xié)調(diào)解決，而此人竟據(jù)此半年不交服務(wù)費(fèi)。他的被選顯然違背了《條例》規(guī)定，迫于可信度的缺失，此業(yè)主不得不提出辭職。有了問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商才能解決，一味煽動(dòng)擾亂公眾生活就會(huì)失去民心。相反，另一項(xiàng)目業(yè)委會(huì)反映業(yè)主心聲，督促開(kāi)發(fā)商盡快完善承諾，以公開(kāi)函的形式與開(kāi)發(fā)商做了“面對(duì)面”的交流，開(kāi)發(fā)商與專業(yè)公司幾經(jīng)協(xié)調(diào)，解決了配套遺留問(wèn)題。他們打響的這一“炮”，不僅增強(qiáng)了自身工作熱情，還提高了為業(yè)主解決問(wèn)題的積極性。由此正反兩例可見(jiàn)，規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，充分發(fā)揮其作用，關(guān)系到業(yè)主能否真正實(shí)現(xiàn)“安居樂(lè)業(yè)”。同時(shí)行政部門(mén)亦應(yīng)適當(dāng)加大法規(guī)政策的宣傳，搞好業(yè)委會(huì)成員的系統(tǒng)培訓(xùn)，使當(dāng)選的業(yè)主委員能確實(shí)提高依法維權(quán)能力，進(jìn)而規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，做到為業(yè)主辦實(shí)事。
二、明確物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。
隨著物業(yè)管理的全面發(fā)展及業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高，物業(yè)管理領(lǐng)域的投訴和糾紛正在不斷上升。理順三者關(guān)系是有效解決各種糾紛的關(guān)鍵。業(yè)主除享有對(duì)房屋內(nèi)專有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，以及負(fù)有對(duì)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等職責(zé)，還要履行公約和規(guī)章制度確定的其他相關(guān)義務(wù)。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)基于建筑物區(qū)分所有權(quán)法則，對(duì)物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自治管理的重要形式。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的權(quán)益，維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，享有物業(yè)管理區(qū)域各項(xiàng)事務(wù)最高決策權(quán)。業(yè)委會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的機(jī)構(gòu)，是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主大會(huì)對(duì)事關(guān)全體業(yè)主利益的重大事項(xiàng)具有決策權(quán)，如業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)章程的制定權(quán)、業(yè)委會(huì)成員的選舉和罷免權(quán)、物業(yè)管理企業(yè)的選聘和解聘權(quán)、住房專項(xiàng)維修基金的使用及緒籌的決定權(quán)等。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護(hù)著業(yè)主的合法權(quán)益，具有召集和主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況，與物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理公司履行合同，監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約等權(quán)力。
物業(yè)管理是全體業(yè)主共同選擇、共同付費(fèi)、共同受益的集體消費(fèi)行為。物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，是一種雙向市場(chǎng)選擇，雙方地位平等，同時(shí)業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理公司三者有工作上的合作關(guān)系。
三、溝通信任是做好工作的基礎(chǔ)。
信任是當(dāng)今社會(huì)憑借一個(gè)單元主體生存的最基本條件彼此間若沒(méi)有信任怎么能合作（物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)委會(huì)工作實(shí)際上是合作關(guān)系），彼此之間總是一味監(jiān)督又談何合作。業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中是一種“委托”與“被委托”的關(guān)系，在工作實(shí)踐中是一種監(jiān)督、被監(jiān)督的關(guān)系，這種看似對(duì)立的關(guān)系，實(shí)際上是相輔相成的，從雙方的最終目標(biāo)看是一致的。業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主的利益，希望有一個(gè)美麗舒適的家園，以體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的升值狀態(tài)。而物業(yè)管理單位從企業(yè)利益出發(fā)，也希望把小區(qū)管理得有生機(jī)，給業(yè)主打造良好的生活環(huán)境，使企業(yè)的形象得以提升。鑒于此，就需要業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)調(diào)整心態(tài)，拋開(kāi)單純地監(jiān)督與挑剔，做到既監(jiān)督又主動(dòng)配合。在具體工作中，業(yè)委會(huì)要變被動(dòng)為主動(dòng)，與物業(yè)管理公司多聯(lián)系，共同研究、共同商議；物業(yè)管理公司也應(yīng)主動(dòng)向業(yè)委會(huì)匯報(bào)交流工作思路，做到相互信任、相互支持、相互理解、相互配合。有這樣一個(gè)事例，某項(xiàng)目在服務(wù)費(fèi)測(cè)算中物業(yè)管理公司據(jù)實(shí)報(bào)業(yè)委會(huì)審計(jì)，而業(yè)主大會(huì)對(duì)測(cè)算拿不出具體的不同意見(jiàn)，只是盲目地壓價(jià)，雙方出現(xiàn)僵持局面：對(duì)物業(yè)管理公司提出的“對(duì)現(xiàn)行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是否滿意”、“對(duì)物業(yè)管理公司的付出業(yè)主是否認(rèn)可”兩個(gè)問(wèn)題，他們的回答是肯定的，但仍一味要求降低服務(wù)費(fèi)，而服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不降；物業(yè)管理公司出于成本考慮不得已正式函告業(yè)主大會(huì)請(qǐng)求重新另選“保姆”。期間業(yè)委會(huì)憑借業(yè)主普遍認(rèn)可物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，加上通過(guò)各種渠道了解到相關(guān)專業(yè)知識(shí)，雙方終于在友好的氣氛中重新議價(jià)，最終達(dá)成協(xié)議。在這一環(huán)節(jié)上三方體現(xiàn)的就是溝通、交流，最終達(dá)到共贏，體現(xiàn)了業(yè)委會(huì)溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁作用。
四、加強(qiáng)行政指導(dǎo)監(jiān)督，完善業(yè)委會(huì)工作機(jī)制。
關(guān)于業(yè)主委員會(huì)建設(shè)問(wèn)題的討論，一直持續(xù)了許多年，但沒(méi)有引起足夠的重視，特別是政府部門(mén)的重視。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是表達(dá)業(yè)主意愿維護(hù)業(yè)主權(quán)益的自治組織，對(duì)推進(jìn)物業(yè)管理，化解矛盾糾紛，構(gòu)建和諧社區(qū)有著重要的作用。但是，業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)又不是業(yè)主自發(fā)組建的民事主體，加之這一業(yè)主自我管理形式在國(guó)內(nèi)施行時(shí)間尚短，缺少（至少是缺少推行）成功的經(jīng)驗(yàn)和范例，在工作職責(zé)與政策水平不對(duì)稱，維權(quán)意識(shí)與維權(quán)能力不對(duì)稱的情況下，亟待政府職能部門(mén)和基層組織的幫助、指導(dǎo)和監(jiān)督。
《物權(quán)法》和《條例》都明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)應(yīng)接受當(dāng)?shù)卣闹笇?dǎo)，也就是說(shuō)政府部門(mén)對(duì)業(yè)主大會(huì)制度的建設(shè)和實(shí)行負(fù)有重要的指導(dǎo)責(zé)任。現(xiàn)在的問(wèn)題是街道、社區(qū)是否知道他們肩負(fù)此項(xiàng)職責(zé)呢？是否能夠給予經(jīng)常性關(guān)注保證業(yè)委會(huì)正確有效地行使職權(quán)呢？答案事實(shí)上是不確定的。如果在這方面政府作為滯后，業(yè)委會(huì)不能及時(shí)成立，或者成立了形同虛設(shè)，或者是有的失去了公信力，物業(yè)企業(yè)便失去了相對(duì)應(yīng)的民事主體，失去了磋商交流的平臺(tái)，不僅管理服務(wù)工作難以正常進(jìn)行甚至于無(wú)法簽訂、續(xù)簽服務(wù)合同，而且難以及時(shí)協(xié)調(diào)化解物業(yè)矛盾糾紛而出現(xiàn)不和諧音符甚至于拖了和諧社區(qū)建設(shè)的后腿。所以，筆者認(rèn)為有必要呼吁政府部門(mén)把業(yè)委會(huì)建設(shè)作為構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，納入日常工作日程，對(duì)街道、社區(qū)工作人員進(jìn)行物業(yè)管理政策法規(guī)、基本知識(shí)的系統(tǒng)學(xué)習(xí)，以業(yè)委會(huì)組建、換屆為中心，從成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組抓起，制定其成員的基本條件，把好候選人關(guān)，進(jìn)行相關(guān)政策知識(shí)培訓(xùn)，并在業(yè)委會(huì)運(yùn)作全過(guò)程體現(xiàn)督導(dǎo)作用從而使業(yè)委會(huì)建設(shè)邁上一個(gè)新臺(tái)階。
物業(yè)管理是一個(gè)新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)從國(guó)情出發(fā)，打造中國(guó)式的物業(yè)管理市場(chǎng)，規(guī)范業(yè)主、規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)工作、規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，加強(qiáng)政府監(jiān)督，提高各自的誠(chéng)信度，善意地監(jiān)督，更好地服務(wù)，必將有助于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)這一業(yè)主自治組織的扎實(shí)推進(jìn)。
